Незримый, но понятный ЖКХ

Взаимодействие с управляющей компанией

1. Могут ли собственники помещений принять решение о выборе способа управления – товарищество собственников жилья, и отказаться от Управляющей компании?
По Жилищному кодексу собственники помещений обязаны выбрать способ управления многоквартирным домом. Они могут создать товарищество собственников жилья, выбрать управляющую компанию или управлять домом самостоятельно. Есть также право в любое время изменить способ управления домом. Все решения, касающиеся общего имущества, как и решение о выборе способа управления и конкретной управляющей организации, должны быть приняты на общем собрании собственников. Если в доме по договору уже работает управляющая компания, и собственники не удовлетворены результатами ее деятельности, они вправе ее заменить.
Возможны три варианта решения этого вопроса:
1. Управляющую компанию можно заменить по окончании срока действующего договора управления. В этом случае надо заранее предупредить организацию, что собственники не намерены продлевать с ней договор. Это следует сделать не менее чем за 30 дней согласно Гражданскому Кодексу Российской Федерации, если иное не установлено договором управления.
2. Договор управления можно досрочно прекратить по соглашению сторон (собственников помещений и управляющей организации). Внимательно изучите договор управления. В нем должны быть предусмотрены условия его досрочного прекращения. Если таких условий там нет, тогда нужно открыть Гражданский кодекс – там определены общие правила – каким образом по инициативе одной из сторон договор может быть расторгнут.
3. Собственники помещений по решению общего собрания вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления. Это допускается в двух случаях:
а) если договор был заключен по результатам открытого конкурса, проведенного органом местного самоуправления, а собственники помещений позднее приняли решение о выборе или изменении способа управления домом; б) если управляющая организация не выполняет условия договора. После принятия решения управляющая компания уведомляется и через 30 дней после официального уведомления договор считается расторгнутым. 

2. Вправе ли управляющая компания расторгнуть договор управления многоквартирным домом в одностороннем порядке?
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В Жилищном кодексе Российской Федерации установлены специальные нормы, допускающие возможность одностороннего отказа от договора собственниками помещений в многоквартирном доме.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
• при существенном нарушении договора другой стороной;
• в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Порядок расторжения договора установлен в статье 452 Гражданским кодексом Российской Федерации. Соглашение сторон о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.
В случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, а при расторжении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.
Таким образом, расторжение договора управления управляющей компанией без согласия собственников помещений в многоквартирном доме возможно только в судебном порядке, при существенном нарушении условий договора собственниками.
В случае не выполнения управляющей организацией работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлению коммунальных услуг в виду одностороннего отказа управляющей организации от исполнения договора управления многоквартирным домом собственники вправе:
1) обратиться в государственную жилищную инспекцию Новосибирской области для проведения проверки соблюдения управляющей организацией обязательных требований к содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлению коммунальных услуг и принятия к управляющей организации мер административного воздействия, в том числе путем выдачи предписания об устранении выявленных нарушений и привлечении к ответственности;
2) обратиться в суд за защитой нарушенных прав в установленном законодательством Российской Федерации порядке, в том числе потребовать возмещение убытков, причиненных бездействием управляющей организации.